Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 18.06.2025 – VIII ZR 291/23) hat eine wichtige Frage zum Umgang mit Wohnraummietverhältnissen nach deren Beendigung entschieden.
Grundsatz: Ein Vermieter kann nach Vertragsende nach § 546a Abs. 1 BGB nur dann eine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn der Mieter die Wohnung tatsächlich „vorenthält“. Das setzt zweierlei voraus: Erstens muss der Mieter die Wohnung nicht zurückgeben. Zweitens muss der Vermieter die Rückgabe auch wirklich wollen. Fehlt dieser Rücknahmewille, scheidet ein Anspruch nach § 546a BGB aus.
Im entschiedenen Fall hatte der Mieter gekündigt. Der Vermieter meinte aber, die Kündigung sei unwirksam und behandelte das Mietverhältnis als fortbestehend. Damit fehlte es an einem Rückerlangungswillen. Folge: Kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB.
Allerdings bedeutet das nicht, dass der Mieter gar nichts zahlen muss. Über das Bereicherungsrecht (§§ 812 ff. BGB) muss er für die tatsächlich gezogenen Nutzungen Wertersatz leisten. Maßgeblich ist nicht der bloße Besitz an der Wohnung, sondern nur der reale Vorteil. Im Streitfall hatte der Mieter die Wohnung nicht mehr bewohnt, sondern lediglich Möbel und eine Einbauküche zurückgelassen. Das wurde rechtlich als Nutzung wie ein Lagerraum eingestuft. Der Wert dieser Nutzung wurde auf 120 € monatlich geschätzt – also deutlich weniger als die vereinbarte Miete von über 1.000 €.
Ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Wohnung selbst zurückverlangt (hier durch eigene Kündigung und Aufforderung zur Räumung), kann er wieder eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB beanspruchen, bis die Schlüssel tatsächlich übergeben werden.
Die Entscheidung stärkt die Klarheit:
- Mieter zahlen nach Vertragsende nur für den tatsächlichen Nutzen.
- Vermieter müssen eindeutig zum Ausdruck bringen, dass sie die Wohnung zurückhaben wollen.
- Eine bloße Möbellagerung rechtfertigt keine volle Mietforderung.
Damit werden die Interessen beider Seiten ausgewogen: Der Mieter wird nicht mit fiktiven Kosten belastet, der Vermieter erhält aber Ersatz für die tatsächlich gezogene Nutzung.
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